Z jednej strony duża ilość firm poszukujących odpowiednich gruntów pod umieszczenie na nich farmy fotowoltaicznej, natomiast z drugiej strony osób, które nurtuje pytanie, w jaki sposób prawidłowo zadbać o swoje interesy tak aby inwestycja była opłacalna i korzystna dla obu stron. Na wstępie należy zwrócić uwagę, iż nie każdy użytek rolny nadaje się na umieszczenie na nim farmy fotowoltaicznej. Firmy energetyczne wyszukują działki rolne o odpowiedniej wielkości, najczęściej o powierzchni powyżej 2 hektarów odpowiednio umiejscowione pod pewnym kątem nachylenia w stronę południową, a zarazem muszą być one odpowiednio nasłonecznione bez żadnych zacienień ze strony drzew czy też budynków. Co istotne w umowie, którą za pewnie podpisze wydzierżawiający grunt znajdzie się o tym zapis, zatem pojawienie się wysokiej zabudowy w sąsiedztwie w przyszłości może wiązać się z pewnym ryzykiem inwestycyjnym. Pożądana działka przez firmy energetyczne, to również odpowiednia klasa gruntu od czwartej w dół, a to ze względu na potrzebę uzyskania odpowiednich zezwoleń, istotną rzeczą jest również odpowiednia infrastruktura czyli z reguły droga oraz bliskie sąsiedztwo sieci energetycznej, a zarazem podstawowym warunkiem jest aby działka nie była podmokła czy zalewana ze względu na wysoki koszt urządzeń na niej zamontowany.

Podstawowym dokumentem łączącym strony, o ile dojdą do porozumienia w sprawie budowy farmy fotowoltaicznej będzie umowa dzierżawy. Najczęściej umowa ta kojarzy się z produkcją rolną jednak i w tym przypadku również znajdzie swoje zastosowanie. Zatem zaczynając od samego początku umowa, ta została określona w art. 693 Kodeksu cywilnego i poprzez istotę umowy dzierżawy rozumie się to, iż wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Już sam ustawodawca wskazał w tym przepisie podstawowe elementy, które musza w takiej umowie zaistnieć. Pierwszym ważnym elementem umowy oprócz daty jej zawarcia jest prawidłowe określenie stron umowy, co za tym idzie złożenie odpowiednich podpisów. Dość często się zdarza, że odpowiednie osoby reprezentują spółkę samodzielnie lub poprzez pełnomocnika dlatego istotne dla ważności całej umowy jest właściwe sprawdzenie dla właściciela gruntu z kim tak naprawdę podpisuje umowę dzierżawy. Z drugiej strony, w interesie spółki energetycznej będzie sprawdzenie czy osoby dysponujące gruntem łączy umowa małżeńska oraz czy w ogóle są wpisani do ksiąg wieczystych jako właściciele gruntu.


Kolejnym istotnym elementem, który powinna zawierać umowa dzierżawy jest wskazanie gruntu, na którym będzie zlokalizowana inwestycja. Co do zasady z reguły będzie to wskazanie numeru księgi wieczystej lecz może zdarzyć się również sytuacja, że przedmiotem dzierżawy będzie mniejsza część gruntu niż obejmuje księga wieczysta, zatem właściciele powinni zadbać aby we właściwy sposób opisać fragment gruntu, na którym zostanie zlokalizowana inwestycja. W dalszej części umowy strony ustalają wzajemne prawa i obowiązki, których powinny dotrzymywać. Z reguły wskazuje się stronę odpowiedzialną za płacenie podatków od nieruchomości, a także czas do jakiego zostaną umiejscowione urządzenia do produkcji prądu oraz nieograniczony dostęp do drogi dojazdowej, co jest również związane z bieżącą konserwacją urządzeń. Dość istotnym elementem o jakim mówią przepisy jest jej czas trwania i tutaj powinno pojawić się pewne pole do refleksji ze strony właściciela gruntu, gdyż z reguły jest to okres 29 lat, co wiąże się z pewnym ograniczeniem w zakresie dysponowana swoim gruntem.

W umowie dzierżawy farmy fotowoltaicznej zasadniczym elementem jest czynsz dzierżawny. Element ten powinien być w odpowiedni sposób zabezpieczony poprzez wskaźnik wzrostu cen. Duża część osób o tym nie wie lub zapomina, a firmy energetyczne na etapie negocjacji nie zawsze umieszczają taki zapis w umowie. Najczęściej ceny waloryzuje się wskaźnikiem inflacyjnym jednak zawsze można spróbować aby był to zapis wskazujący np. pewien procent powyżej wskaźnika tak aby odpowiednio zabezpieczał interesy właściciela gruntu. W umowie powinno się również w odpowiedni sposób przemyśleć wypowiedzenie danej umowy, gdyż wcześniejsze jej rozwiązanie może wiązać się z odpowiednim odszkodowaniem dla firmy energetycznej lub koniecznością zapłaty kary umownej.

Zasadniczo umowa powinna zabezpieczać obie strony, budowa farmy fotowoltaicznej wiąże się z dużymi kosztami finansowymi, koniecznością zabezpieczenia odpowiednich poręczeń i kredytów bankowych niepewnością rynkową, zatem musi w odpowiedni sposób ważyć interesy obu stron. Kończąc ostatnim czasy dość istotnym problemem jest co się stanie po zakończeniu umowy dzierżawy i czyją własnością pozostaną urządzenia znajdujące się na gruncie. Ważnym jest aby o tym elemencie umowy nie zapominać, może się to wiązać z kosztami demontażu urządzeń oraz ich utylizacją. Na pewno okres, na który jest zawierana umowa dzierżawy farmy fotowoltaicznej, wiąże się z dość dużą niepewnością, zatem odpowiednie przemyślenie całej inwestycji czy też odpowiednie skonstruowanie umowy dzierżawy, jest jej elementem kluczowym.